房屋权属登记机关有没有义务审查认定房屋权属登记的申请人与第三人之间就该房产存在的民事纠纷?

【案例介绍】

桂林黄某和彭某都是桂林某市某村的村民，1987年俩人协商合作建房，由黄某提供建房资金及组织进行该房屋的建设，由彭某提供建房的用地并在房屋建好后补给黄某一定的建房款，同时双方还约定：1. 房屋建好后各享一半的权利，两户人家各住一半。2. 先由彭某办理建房的相关手续，待房屋建好后由彭某将房产证办给黄某。

1987年12月彭某办好了建房报批手续，1988年上半年彭某领取了建筑许可证，同年8月黄某开始着手施工建房，年底该房屋建好，按协议黄某和彭某各住一半。之后彭某并未按约定为黄某办理房产证，而是将房产证办到自己的名下。为此，黄某向人民法院起诉要求房产行政管理机关注销彭某的该房产证。本案的焦点问题是：房产行政管理机关有没有义务审查房产权属申请人同第三人关于该房产的权利义务纠纷。

【法律分析】

前面我们已经就登记机关应当进行实质审查还是形式审查的问题进行过讨论，现在对此问题再次作出重申。根据现有的法律法规，笔者认为，登记机关原则上还只能是进行形式审查，其理由如下：

第一，登记机关根本无法对所有基于不动产物权变动的申请进行实质审查。我们很难想象，几十个工作人员的房地产管理部门每天要实质审查大量的不动产交易，要依次到各个具体不动产所在地进行实际勘验、要走访不同的单位和个人去调查取证。从目前现状来看，登记机关实际上是以发证为中心建立登记和异议流程，并没有采取实际勘验和实际调查的方式，更没有就引起物权变动的具体合同效力进行实质性的调查。

第二，从法理出发，权利登记本身仅具有“权利正确性推定规则”，即在没有相反证据证明之前，推定登记簿上所记载的权利人是真实权利人。因此，如果要求登记机关必须承担实质审查义务，则其背后的法理是要求登记机关保证“登记簿记载的内容完全真实”，而不是仅仅是推定权利正确，这显然与登记的法理相违背。

第三，我国《物权法》采取登记作为不动产物权公示的方法，一方面是为了维护交易安全，但同时也是为了促使交易迅捷，减少交易成本，使两者得以兼顾。各种不动产登记制度的设计都是在这两个原则的基础上展开的，如异议登记制度和更正登记制度都是为了弥补权利正确性推定规则而增设的制度。如果采取实质审查模式，不动产交易的成本必然上升，同时交易完成的时间必然延长。从物权法立法过程来看，立法者千方百计想扭转我国目前登记制度中成本过高的问题，而进行实质审查必定将在很大程度上增加登记成本，同时必然延长登记时间，这对交易显然不利，从而造成登记制度与其价值目标的内在冲突。

第四，更为重要的是，如果要求登记机关进行实质审查的话，登记机关实质上必须承担严格责任，即无论其主观上是否具有过错，其都必须就登记过程中所发生的一切错误承担责任。在登记错误的免责事由上，登记申请人的恶意行为并不能够免除登记机关的错误，而且，登记机关作为专业的服务机关，实际上扮演了民法上的“专家”角色，在发生“专家侵权”时，其免责事由当然必须受到严格限制，而且还要对扩大的后果损害承担责任。这些显然与登记机关的责任负担相矛盾。虽然目前尚未确定具体的统一登记机关部门，但可以肯定的是，登记机关本身不是一个赢利性机构，而是依靠国家财政支出维持登记机关的运转。如果登记机关承担一般的民事赔偿责任，而不动产交易标的数额巨大，以登记机关的现有财政情况根本无法履行实质的民事赔偿义务。可以预见，在当前我国诚信基础较低的阶段，从经济角度出发，登记机关在较短时间内必然处在实质上的破产地位。即使不采取民事上的一般赔偿原则，而采取国家赔偿，也同样带来无法解决的矛盾：一方面，登记机关因为各种原因必然会发生登记错误，国家赔偿概率相当高，而国家赔偿的来源也是国家税收，最终的负担必然转嫁到纳税人手中，其结果必然要提高登记费用，如此一来，又回到登记费用过高的窘境中。另一方面，国家赔偿是一种限制性补偿，而不是完全性补偿，对当事人仅能够提供一定程度上的救济，而不是全部救济。不动产交易对当事人影响甚巨，一旦发生纠纷，必然影响到当事人的生活生产，而国家赔偿又只能够解决一部分问题，这必然造成社会矛盾。

另外，根据目前法律、法规的规定，只规定了申请人在申请房屋登记时应向房屋登记机关提供哪些材料，并未规定房屋登记机关应对这些材料的真实性进行审查，因此我国应作形式审查，即只审查法律、法规规定应提供的登记材料是否完备、齐全即可。对于造成损失由欺诈的民事主体承担民事责任，而不是房屋登记机关承担行政赔偿责任。如《房屋登记办法》第十七条、第十八条规定，申请人提交的申请登记材料应当齐全且符合法定形式，房屋登记机构应当查验申请登记材料。《物权法》第十二条规定，登记机构应当履行查验申请人提供的权属证明和其他必要材料的职责。这些都表明房屋登记机构进行的是形式审查。

综上所述，笔者认为，目前房屋登记机关原则上在房屋登记时进行形式审查。所以，房产行政管理机关没有义务审查申请人与第三人之间是否存在该房产的权利义务纠纷，更没有义务与权力去认定该纠纷的是非曲直。

《房屋登记办法》对上述观点也给予了法律上的肯定，其第十三条规定，“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”“共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”也就是说，如果该房产属于黄某和彭某按份共有的话，也是应当由黄某和彭某共同到房产行政管理部门来进行共同申请登记，而不是由房产行政管理部门主动去审查该房产是否另有共有人、是否存在民事纠纷。

对于黄某和彭某就该房产的权属纠纷应属于民事纠纷，应当由黄某同彭某就该房产进行确权诉讼来解决，而不是由房产行政管理机关来审查认定。

● 桂林律师宋正发_桂林律师事务所_法律顾问_优秀律师 ● 2009-2-17