开发商提供的办证资料不实，能否注销业主办得的房屋所有权证

2007年桂林某房地产开发商在办理房产测绘和产籍产权登记时所提供的图纸与实际审批通过的底层平面图纸不一致，将业主的地下层车库标示为门面，并按门面用房卖给业主。同年8月该市房产管理机关以第三人（房地产开发商）在办理房产测绘和产籍产权登记时所提供的图纸与实际审批通过的图纸不一致，致使将业主的地下层车库错误登记为门面为由作出了撤销业主的房屋所有权证的决定。但业主对撤证决定不服申请行政复议，要求撤销房产管理机关的撤证决定。

该案的焦点问题是：因第三人申报不实致使房屋所有权证有误，在业主没有过错的情况下房产管理机关可不可以撤销业主的房屋所有权证。

一、房产管理机关在当时有权注销申报不实而申领的房屋权属证书

首先从法律的理解看：《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条规定：有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

（一）申报不实的；

（二）涂改房屋权属证书的；

（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；

（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。

注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

以上规定很清楚，即房产行政管理机关对于在房产权属登记过程中提供虚假、伪造、变造等申报材料的，有权不予登记，即使登记之后也有权予以注销，能否注销的标准是是否有申报不实、申报不实是否与房屋权属证书的颁发有必然关联而不论该申报不实是第三人造成的还是当事人业主造成的。

其次可从代理的角度来分析：我国《民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

也就是说，业主应当对房产开发商代理办证的行为承担法律责任，即当房产开发商在办理房屋权属登记时提供虚假、伪造、变造等申报材料的，业主对该行为应该承担法律责任。反过来说，对因房产开发商申报不实，即使在业主没有过错的情况下仍然是可以撤销业主的房屋权属证书的。

另外，根据我国法律适用的实事求是、有错必纠原则也应予以注销通过欺骗手段获得的房屋权属登记证书。

二、房屋权属证书因注销而造成的责任承担问题

有人认为在业主没有过错的情况下不应当撤销该房产证，也即不应当由业主来承担因第三人申报不实而造成的法律后果。该观点仅从业主与开发商的房屋买卖行为来看好像是有道理，但由于申请颁发房产证是行政行为，行政行为又具有主动性，所以，房产行政管理机关有权并且应当予以注销该房产证，否则行政机关发现申报不实的情况而不执行注销程序即属失职。

那么，对于因注销房产证业主受到的损失怎么办？是不是应当由业主来承担呢？

《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条规定：消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。

该法第三十五条同时规定：消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。销售者赔偿后，属于生产者的责任或者属于向销售者提供商品的其他销售者的责任的，销售者有权向生产者或者其他销售者追偿。

可见，业主作为房屋购买的消费者，因房屋开发商弄虚作假而导致的房产证注销的损失，应当由房产开发商来承担。所以，业主对因房产证注销而遭受到的损失可以要求房产开发商赔偿，甚至可以要求双倍赔偿。

三、2008年7月1日后房地产管理部门是否有权主动注销因申报不实而获得的房屋权属证书

自2008年7月1日起《房屋登记办法》施行，原《城市房屋权属登记管理办法》随之失效，《房屋登记办法》第七十五条规定：房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。

对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

也就是说，当房产行政管理机关发现房屋权属登记错误但该错误不涉及房屋权利归属和内容的情况，可以在履行相关程序后依职权予以主动更正；但是，当房产行政管理机关发现房屋权属登记错误且该错误涉及房屋权利归属和内容的，如本案例将车库登记为门面，此时不能依职权主动更正，而只能书面通知权利人申请更正登记，注销原房屋权属证书而颁发更正后的房屋权属证书。

这时就会有一个问题，如果业主不来办理变更登记怎么办？根据《房屋登记办法》第七十五条第二款的规定，房产行政管理机关有权在办理更正登记期间，对权利人（如业主）处分该房屋权利的申请登记暂缓办理。

● 桂林律师宋正发_桂林律师事务所_法律顾问_优秀律师 ● 2009-2-17