一个经过公证的房产赠与案例的分析

罗浩昌（假名，为了个人隐私以下人名均是假名）有三女一子，分别为一子三女，次子为罗力。 潘金菊原有二子二女。

1993年罗浩昌与前妻离婚；同时潘金菊与其前夫离婚。随后罗浩昌与潘金菊结婚，潘金菊带了小女儿罗乐入住罗浩昌家。

1994年罗浩昌在大女儿罗灵的资助下在城郊购得一块面积约190㎡的土地，建了一套带后院的房子。其房产证记载：“产权人为罗浩昌，建筑面积258㎡，土地使用面积190㎡”；土地使用证记载：“土地使用者为罗浩昌，用地面积190㎡，其中建筑占地80㎡”。

1994年底，罗力不满父亲过多地将姐姐的钱借与潘金菊前夫的儿子，与罗浩昌争执之后，四兄妹离家出走，与其生母共同生活。由于双方均为再婚，为避免今后子女为房产纠纷，罗浩昌与潘金菊协商，一致同意将全部房产赠与罗力。并于1998年办理了房产赠与公证。赠与书内容：“赠与人罗浩昌、潘金菊建有私房一座，其房屋座落于＊＊＊＊＊＊，占地面积约为80㎡左右，房屋砖混结构，共建叁层。为便于管理、使用该房屋，避免产生不必要的纠纷，现赠与人罗浩昌、潘金菊自愿将该房屋产权赠与给受赠与人罗力，今后该房屋产权全部归罗力所有”。公证书附有罗浩昌的房产证及土地使用证。由于罗力还在上大学，家境也比较困难，故没有马上办理房产过户手续。

2000年，罗浩昌与潘金菊生活困难，以该房产抵押贷款15000元，为期一年。

2001年，罗力大学毕业，在外地工作。

2002年，贷款超期半年多，罗浩昌与潘金菊无力还贷。通知罗力回家还贷并办理了房产所有权证与土地使用证的过户手续。

2003年，罗浩昌去世，潘金菊独自居住该房产。

2008年5月，潘金菊向县人民政府申请行政复议，不服国土局于2002年为罗力核发的190㎡的土地使用证。要求撤销原土地证，重新划分土地权属。理由有两点：一是赠与书中未提及赠与190㎡土地。二是在办理过户手续的土地登记申请表上只有罗浩昌与罗力的签名，证明过户时她是不知情的。

现争议双方为罗力与潘金菊，争议标的为该房屋后院的土地归属，请问从法律的角度看哪方更有利？能否分析一下？谢谢!

桂林律师宋正发分析：第一，经过公证的赠与是有特定效力的，没有特定的事项是无法随便撤销的。具体内容可以查看我的另一篇文章，《经过公证机关公证的赠与合同事后反悔是否可以申请法院撤销》。可见没有法定事由是无法撤销罗浩昌与潘金菊所做出的公证赠与。

第二，潘金菊向县人民政府申请行政复议的理由都站不住脚。一是赠与书中虽未提及赠与190㎡土地，但公证书附有罗浩昌的房产证及土地使用证。二是在办理过户手续的土地登记申请表上虽然只有罗浩昌与罗力的签名，但罗浩昌与潘金菊是夫妻关系，并且有赠与的公证书在做依据，自然可以推定罗浩昌的签名具有表见代理的性质，是合法有效的。

从上面的分析，该争议对潘金菊极为不利。● 桂林律师宋正发_桂林律师事务所_法律顾问_优秀律师 ● 2009-2-10