房屋初始登记费收取标准问题
一、房屋初始登记收费的相关法规
房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记,并核发房屋所有权证书时,向房屋所有权人收取的登记费,不包括房产测绘机构收取的房产测绘(或勘丈)费用。● 桂林律师_法律顾问_宋正发律师 ● 2008-12-3
近年来,住房建设乱收费的问题依然突出,严重制约了房地产业的发展。根据《国家计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》(计价格[2002]595号),房屋所有权登记费(包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注销登记等)的计费方式和收费标准,按下列规定执行:对住房收取的,从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等,统一规范为按套收取,每套收费标准为80元。住房以外其他房屋所有权登记费,统一规范为按宗定额收取,具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。
《自治区物价局、财政厅转发国家计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》(桂价费字[2002]254号)对我区房屋所有权登记费等有关问题的规定如下:
一、房屋所有权登记费收费标准:住房每套80元;住房以外其他房屋每宗100元。房屋所有权登记费含一本房屋所有权证书工本费。
二、房屋他项权利(包括抵押权、典权)登记费收费标准按照以上收费标准执行。
三、其他有关事项执行国家计委、财政部计价格[2002]595号文的规定。
四、本通知自2002年5月1日起执行。自治区物价局、财政厅、原建委《关于下达全区建设系统行政事业性收费项目和标准的通知》(桂价费字[1993]066号)中有关房屋登记费,房产权证工本费和房屋丈量费的规定同时废止。
国家发展和改革委员会、财政部又于2008年4月15日联合发布《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》发改价格[2008]924号,规定住房登记收费标准为每件80元,非住房房屋登记收费标准首次明确统一为每件550元。
同时该通知将于2008年5月1日起执行,原国家计委、财政部于2002年颁布实施的《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》同时废止。通知指出,房屋登记费按件收取,不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。住房登记一套为一件;非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时,每增加一本证书加收证书工本费10元。
通知增加了对农民宅基地和经济适用房的规定。其中,农民利用宅基地建设的住房登记,不收取房屋登记费,只收取房屋权属证书工本费;经济适用住房登记,以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记,按上述收费标准减半收取。
通知还指出,房屋登记费属行政事业性收费,应全额上缴地方国库,并且纳入地方财政预算管理,具体缴库办法按照同级财政部门的规定执行,支出由同级财政部门按照其履行职能的需要核定。
实践中价格主管部门、民众与房产登记主管部门间争议最大的是房屋初始登记收费的方式和标准问题,就此笔者特围绕上述规定具体谈谈个人看法,以供参考:
二、房屋初始登记收费的计费方式
初始登记,即房屋产权的首次登记,是指在房屋建成以后房屋的首个权利人向不动产权利登记部门办理的登记,也是房屋所有权的原始取得登记。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定,新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。因此,我们可以看出,对于房屋初始登记的收费属于上述房屋所有权登记费规定的收费范围,具有合法依据。
对于具体的计费方式,国家计委(国家发改委)和财政部的收费联合通知是按房屋设计时所设定的房屋用途来进行划分的,并且采用的是二分法,即将房屋分为住房和除住房以外的其他房屋。
住房就是指专供居住的房屋,即住宅,包括成套住宅、非成套住宅和集体宿舍等。但对于托儿所、病房、疗养院、旅馆等虽也是供居住的房屋,但其具有经营的特殊性质不属于住房的范畴。这一点也可以通过《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第十二条的规定加以说明,对于居住用地土地使用权出让最高年限七十年;而工业用地,教育、科技、文化、卫生、体育用地土地使用权出让最高年限五十年;商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限四十年;综合或者其他用地五十年。对于托儿所、病房、疗养院、旅馆等由于其土地使用权年限不属于最高年限七十年居住用地,故不应认定其为住房。
其他房屋在这里就是指除住房之外的其他需要登记所有权的房屋,包括工业、商业、金融、医疗卫生、教育、文化娱乐等所用的房屋。
对于别墅进行初始登记收费其收费方式应当按住房收费方式还是应当按其他房屋收费方式?● 桂林律师_法律顾问_宋正发律师 ● 2008-12-3
有的地方的房屋行政管理部门把别墅作为住房以外的其他房屋来登记收费,他们的理由是认为别墅使用价值大,不属于一般的住房,应按照其他房屋收费方式进行登记收费。笔者认为这种说法是不符合相关规定的,一方面别墅的设计用途是用于居住的,与其他一般住房用途性质一样,符合收费方式的划分依据,应划入住房类。要是因为别墅使用价值大就归入其他房屋,那跃层式住宅(即楼中楼)是否也应归入其他房屋呢,这显然是自相矛盾的;另一方面别墅的用地出让最高年限也是七十年,用地性质与其他一般住房用地性质一样,都是居住用地。因此,别墅产权的登记收费应当将其划入住房类,以住房的计费方式来计费。
三、房屋初始登记收费的收费标准
(一)2008年5月1日之前的收费标准
对于具体的收费标准,2008年5月1日之前房屋登记收费标准是按照住房的 “套”和其他房屋的“宗”为计费单位进行收费。而至于“套”和“宗”的认定标准,上述规定没有作出说明,这导致各地认定“套”和“宗”的标准各不相同,特别是对于其他房屋“宗”的认定,下面笔者将对此进行阐述。
首先,我们来认定住房“套”的标准,根据《住宅设计规范GB50096-1999条文说明》,其3.1.1规定,住宅应按套型设计,是指每套住宅的分户界线应明确,必须独门独户,每套住宅至少应包含卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间,要求将这些功能空间设计于户门之内,不得共同或合用。因此,认定住房“套”的标准就是有独门独户并有明确的分户界线和相应的功能空间。根据这个认定标准,对于别墅的初始登记收费标准问题就可以比较好地解决了,判断依据就是看其是否有独门独户和明确的分户界线,对外只有一个独门并且内部没有明确的分户界线的就应当认定为一套,对外有多个门,并且相互之间有明确的分户界线,这时该别墅应当认定为多套,常见的就是联体别墅。
其次,我们来看看其他房屋“宗”的认定标准。
根据《康熙字典》《说文解字》等的解释看,“宗”其本义是尊祖廟也,从宀从示,即宗庙,祖庙。后引申为量词,表示为件或批。而日常生活中用于计量个体事物为一件,如一件衣服;大宗的货物或数量众多的事物为一批。可见,单从词源是无法认定宗的计量标准。因此,我们只能从相关规定来认定“宗”的确定标准。
我们先看看某市房屋登记收费“套”和“宗”的收费标准:住房每套80元,其他房屋每宗100元,这两者计费相差不大,仅相差20%,因此,在上述收费标准中认定“宗”应是和“套” 在空间范围上相近似的,否则随意夸大 “宗”的认定标准将对住房登记收费极不公平极不合理。如一套100平米的住房登记收费为80元,而对一栋五层楼近万平米的商场进行初始登记,其登记收费若视为一宗仅收费100元,这显然是极不合理的。从另一方面来说其他房屋(如门面房商铺)的单位面积使用价值一般要比住房要高,而登记收费反而比住房低的话也不合常理。
另外,依据《房屋登记办法》(建设部令第168号)第十条的规定,其中房屋登记应以基本单元为单位,基本单元指的是有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。并且该办法以列举的方式规定:国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。因此,认定“宗”的标准应当是有明确固定界限且具有独立使用的功能为标志,只要符合该条件即可以认定一间为一宗,或一套为一宗,或一层为一宗,或一栋为一宗。
初始登记收费是否应当按栋为计费单位进行收费?● 桂林律师_法律顾问_宋正发律师 ● 2008-12-3
有的房产开发商认为无论是住房还是其他房屋均应按栋为单位进行收费。笔者认为这种说法是片面的,假如这整栋楼是作为一个整体独立使用的,里面的层、套、间都是整体功能不可分割的一部分,同时将该一栋楼作为一个基本单元进行登记,那就符合上述所说的条件,可以按栋为单位进行收费;假如这栋楼里面的层或套或间是可以对外分开独立使用的,并且相互之间有明确的固定界限,那应当将这栋楼里面的可以分开的层或套或间作为基本单元,以层或套或间为“套”或“宗”进行登记和收费。
初始登记和转移登记同时进行时,初始登记和转移登记均收费是否属于重复收费或超范围收费?● 桂林律师_法律顾问_宋正发律师 ● 2008-12-3
有的房产开发商认为房屋所有权登记收费只能收取购房业主的登记费,不应该收取房产开发商的登记费,认为收取房产开发商的登记费属于重复收费。笔者认为这种说法是错误的。上述国家发改委财政部的收费通知明确规定了所有权登记包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注销登记等,其中注销登记明确规定不得收费,因此所有权初始登记、变更登记、转移登记等是应当收费的。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定:“新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”可见房产开发商进行的权属登记是初始登记,属于收费范围;该《办法》第十七条规定:“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”可见购房业主进行的登记是转移登记,也属于收费范围。因此,房产开发商进行初始登记和购房业主进行的转移登记都属于房屋所有权登记费的收费范围。
有的房产开发商认为他们在房屋竣工后所登记的是产籍证,而非房屋产权证,因此对房产开发商的登记收费属于超范围收费。笔者认为这种说法也是错误的。根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定,国家对不动产实行统一登记制度,因此房产开发商进行的产籍登记仍属于房屋所有权登记,并且属于初始登记,只不过是为了区分转移登记的产权证而称呼不同而已,本质上仍然属于所有权证书,正如有的地方将初始登记的产权证称为“大产证”,而将购房业主办理转移登记的产权证称为“小产证”。所以,产籍证仍属于所有权证书,属于初始登记,也属于登记收费的范围。
(二)2008年5月1日之后的收费标准
从2008年5月1日以后,房屋登记收费标准根据发改价格[2008]924号规定,按照住房和其他房屋的“件”为计费单位进行收费,并且该规定已经明确了“件”的确定标准,即住房登记一套为一件,非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。● 桂林律师_法律顾问_宋正发律师 ● 2008-12-3
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